Avukat Esra Yetiş:Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmelerinin Sona Erme Halleri

  • 01 Aralık 2022
Avukat Esra Yetiş:Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmelerinin Sona Erme Halleri Avukat Esra Yetiş:Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmelerinin Sona Erme Halleri

Başarılı Avukat Esra Yetiş, Konut Ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmesinin Sona Erme Sebepleri Hakkında Merak Edilen Tüm Detayları Klass’a Anlattı.  

Günlük yaşantımızda karşılaştığımız hukuki işlemlerin başında kira konusu oldukça fazla yer edinmekte. Türk Borçlar Kanunu’nda “Kira sözleşmesi, bir şeyin kullanılmasını ve kullanılması ile ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır. “Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nun 339. ve 356. maddeleri arasında düzenlenmiş olup, söz konusu hükümlerle sözleşmenin zayıf tarafı olarak kiracıyı koruyan düzenlemelere yer vermiş ve bunu da sözleşmenin sona ermesi hallerinde oldukça belirgin bir şekilde görmekteyiz” diyen Başarılı Avukat Esra Yetiş ile konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesinin sona erme sebeplerini ve bu konu hakkında bilinmesi gereken tüm detayları Fairmont Quasar İstanbul’da Klass okuyucuları için konuştuk.

Esra Hanım, son zamanlarda en çok konuşulan konu, ev sahibi-kiracı arasında yaşanan büyük sorunlar. Bu durumlarda hukuk devreye giriyor. Hukuğa göre kira sözleşmesinin sona erme sebepleri nelerdir?
Kanun koyucu tarafından konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine özgü sona erme sebepleri iki ana başlık altında toplanmıştır. Bunlardan birincisi bildirim yoluyla ikincisi ise dava yoluyla sona ermesidir. Türk Borçlar Kanunu’nda bildirim yoluyla fesih düzenlenmiştir. İlgili maddeye göre herhangi bir süre belirlenmişse, söz konusu kira sözleşmesi belirlenen sürenin sonunda kendiliğinden sona erer; ama belirlenen sürenin geçmesiyle taraflar söz konusu ilişkiyi devam ettirmek isterlerse kira sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşür. Fakat kira sözleşmesi, bu sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona ermez, 10 yılı da geçemez; kanun koyucu bu sınırlandırmayı “On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” şeklinde belirtmiştir. İlgili madde gereğince kiraya veren tarafından yapılacak bildirimin geçerli olabilmesi için, bildirimin yazılı şekilde yapılması gerekmektedir. Bu durum, geçerlilik koşuludur; dolayısıyla yapılan sözlü bildirim geçersizdir. Yazılı şekil şartı, adi yazılı şekilde yapılabileceği gibi taahhütlü mektup, noter kanalıyla resmi şekilde de sağlanabilir. Bildirim yoluyla sona erdirme hakkı kural olarak sadece kiracıya aittir. Bazı şartların varlığı halinde, bu hak kiraya verene de tanınmıştır. Türk Borçlar Kanunu’nda “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.” denmektedir. Eğer kiracı fesih bildiriminde bulunmazsa kira sözleşmesi bir sene daha uzamış sayılır ve kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda kira sözleşmesini feshetme imkânı bulur. Fakat kanun koyucu, sonradan ortaya çıkabilecek bu durumları göz önünde tutarak kiraya verene ya da taşınmazı yeni edinen malike kira sözleşmesini sona erdirebilme imkânı tanımıştır.
 
Kiraya verenin gereksinim sebebiyle kira sözleşmesinin sona ermesi konusunu da anlatabilir misiniz?
Türk Borçlar Kanunu’nda “Kiralananı kendisi, eşi altsoyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” şeklinde düzenlemiştir. Fakat konut gereksinimi ile ilgili herhangi sınırlama veya kriter söz konusu değildir. Yargıtay ve doktrin de konut gereksiniminin, gerçek, samimi ve zorunlu olması gerektiğini söylemekle yetinmiş, hangi durumda gerçek, samimi ve zorunlu bir gereksinimin olduğunun belirlenmesi hususu ise hâkimin takdirine bırakılmıştır.

‘TAHLİYE DAVASI KİRALANANI SONRADAN EDİNEN KİŞİ TARAFINDAN AÇILABİLİR’
Kiraya verenin işyeri gereksiniminin bulunması durumunda hukuksal olarak nasıl bir süreç başlar?
Konut gereksiniminde olduğu gibi, işyeri gereksinimine ilişkin de herhangi bir sınırlama veya kriter söz konusu değildir. Yargıtay ve doktrin de yine konut gereksiniminde olduğu gibi işyeri gereksinimi için de “gerçek, samimi ve zorunlu” olması gerektiğini söylemekle yetinmiş ve yine hâkimin takdirine bırakılmıştır. Burada üzerinde durulması gereken en önemli husus, kiraya verenin gereksinim sebebiyle kira sözleşmesini sona erdirebilmesi için konut veya işyeri gereksiniminin zorunlu, gerçek ve samimi olması gerekir. Zira kiracıların, çeşitli bahaneleri ile kiralanandan haksız ve hukuksuz olarak çıkarılmasının ve buna bağlı oluşabilecek mağduriyetin önüne geçilmek istenmiştir. Bunu değerlendirecek olan mercii hakimdir ve bu değerlendirmeyi yaparken kiraya verenin ya da hükümde sayılan yakınlarından birinin sosyal, ekonomik, kültürel, mesleki ve sağlık durumlarını göz önünde tutulması gerekmektedir. Davanın açılacağı süre ise “kiraya veren kira sözleşmesini belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” şeklinde açıkça düzenlemiştir. Yeni malikin gereksinimi sebebiyle konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin sona ermesi Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” Türk Borçlar Kanunu madde 351, madde 350’den farklı olarak kiraya vereni değil, kiralananı sonradan edinen kişiyi esas almaktadır. Tahliye davası kiralananı sonradan edinen kişi tarafından açılabilir ve söz konusu davanın açılabilmesi için, kiralanan, kira sözleşmesi yapıldıktan sonra edinmiş olması gerekmektedir. TBK 351. madde uyarınca, yeni malikin tahliye davası açabilmesi için ilk önce, kiralananı edindiği tarihten başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak bu hususu bildirmesi gerekir. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle sona erebileceği gibi, kiracıdan kaynaklanan sebeplerle de sona erebilir. Bu sebepler ise TBK md. 352’de açıkça belirtilmiştir.
 

İnstagram: av.esrayetis

Avukat Esra Yetiş

Avukat Esra Yetiş:Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmelerinin Sona Erme Halleri Avukat Esra Yetiş
Avukat Esra Yetiş:Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmelerinin Sona Erme Halleri Avukat Esra Yetiş

Video Haber